defiscalisation lmp

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Defiscalisation lmp et lmnp .


Les propriétaires de locaux d’habitation louent en général leur bien nu, à charge pour le locataire de le meubler pour y résider. Les recettes tirées de cette location par les propriétaires sont à déclarer en tant que revenu foncier, régime fiscal peu attractif, notamment depuis quelques années avec la limitation progressive des charges déductibles.
Même si elle est moins fréquente, la location peut être faite meublée. Dans ce cas le locataire n’a pas à acquérir de meuble puisque le logement en comporte déjà et le propriétaire bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Il est alors appelé loueur en meublé (defiscalisation lmp).
Fiscalement, il sera qualifié de loueur en meublé professionnel (lmp), ou de loueur en meublé non professionnel ( defiscalisation lmnp). La différence porte en fait sur le caractère habituel et principal ou non de cette activité. A titre pratique, le montant des ressources annuelles permet de cataloguer le contribuable :
-    Soit cette activité procure au contribuable plus de la moitié de ses revenus (il est alors inscrit au registre du commerce et des sociétés), c’est le statut lmp qui s’applique
-    Soit les recettes annuelles provenant de la location en meublé sont inférieures à un certain seuil (23000€ en 2009), ou bien il s’agit de recettes accessoires, c'est-à-dire inférieures à l a moitié de l’ensemble de ses revenus (dans ce cas il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés) et il est qualifié de lmnp.
S’agissant le la defiscalisation lmp elle bénéficie d’un cadre spécifique qui présente un double intérêt, d’abord sécuriser les revenus, ensuite les défiscaliser : c’est le régime fiscal particulier des BIC non professionnels, ouvert aux personnes physiques qui acquièrent un bien immobilier neuf ou ancien, mais bien entendu meublé. Il peut s’agir de location directe à des particuliers (chambre d’hôte, appartement, …) ou de logement dans des résidences avec services exploités par des professionnels aves qui est contracté un bail commercial.
Dans le cas d’un logement ancien il conviendra de s’assurer de la possibilité, au niveau de la commune considérée, de transformer un logement loué nu en logement loué meublé.
Les résidences avec services sont particulièrement attractives, car le dispositif actuel procure des avantages fiscaux importants, en particulier le remboursement de la TVA afférente au bien acquis.
Les principales caractéristiques de la defiscalisation lmp sont les suivantes :
-    récupération de la TVA sur l’acquisition
-    amortissement du mobilier sur 5 à 7 ans et de l’immobilier (hors terrain) sur 20 à 30 ans
-    régime d’amortissements différés : les amortissements non déduits une année considérée (s’ils contribuent à générer un déficit d’exploitation) sont reportables sans limitation de durée
-    imputation du déficit d’exploitation (correspondant à produits moins charges, hors amortissements) sur le revenu global
-    plus-value exonérée en cas de revente du bien au-delà de 5 ans à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 250000€
-    réduction des droits en matière de donation et de succession et de l’impôt sur la fortune (ISF)  
Dans le cas d’une defiscalisation lmnp, le revenu net professionnel d’un loueur personne physique  est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec  les caractéristiques suivantes résultant de l’amendement dit Bouvard-Censi de la loi defiscalisation Scellier 2009 :
-    récupération de la TVA en cas d’achat d’un bien neuf, celle-ci étant définitive au bout de 20 ans
-    déduction du coût d’acquisition du mobilier sur 5 à 10 ans et de l’immobilier (foncier exclu) sur 20 à 40 ans sous forme d’amortissement
-    régime d’amortissements différés : les amortissements non déductibles d’une année considérée (s’ils contribuent à générer un déficit d’exploitation) sont reportables sur la ou les années suivantes sans limitation de durée.


Simulation defiscalisation lmp .